Stambyte är ett nödvändigt ingrepp som alla fastigheter behöver genomgå förr eller senare då stammar och rör har en begränsad livslängd. Ett stambyte är normalt ett stort och omfattande projekt som kräver noga förberedelser, planering och kunskap för att kunna genomföras på bästa sätt och med goda resultat. PHAB har genomfört och ansvarat för stambyten av tusentals lägenheter. Våra engagerade och kunniga team med arbets- och platschefer och professionella hantverkare, beprövade och väl utarbetade effektiva processer i kombination med noga utvalda samarbetspartners skapar en trygg och säker leverans.
Varför stambyte?
Stammar och rör för vatten och avlopp i fastigheter har begränsad livslängd och behöver bytas innan de blivit utslitna. Går stammar sönder kan det innebära kostsamma fukt- och vattenskador. Ett stambyte utfört i tid och på ett korrekt sätt kan spara tid och stora summor pengar för bostadsrättsföreningar och bostadsrättsinnehavare samt fastighetsägare. Stammar har, beroende på material, slitage, tidpunkt för byggnation mm, en uppskattad livslängd på mellan 30 – 60 år. Vattenrör håller normal längre än avloppsledningar, men livslängden kan variera. För att ta reda på stammars rör behöver en fackmannamässig inspektion genomföras. Se mer nedan.
Vad är ett stambyte?
Ett stambyte innebär i stora drag att man byter ut ledningar och rör som leder in färskvatten och leder ut avloppsvatten. Det är vanligt att man i samband med ett stambyte även renovera våtrum (badrum, WC och kök med mera) eftersom omfattande rivning behöver göras för att frilägga rören. Efter att stammarna bytts bygger man upp allt som rivits och utrymmen såsom t ex badrum byggs upp igen med nytt tät- och ytskikt.
Det finns även andra stammar i fastigheter, till exempel elledningar (el-stammar) liksom värmesystem. Beroende på fastighet och förutsättningar kan det vara en god idé att även se över skick och möjligheter att renovera fler saker när ett stambyte ska genomföras. Detta för att slippa riva upp på nytt samt effektivisera tid- och investeringar.
Vanliga frågor & svar om stambyte
Hur länge håller stammar?
Hur länge stammar i en fastighet håller varierar, men uppskattningsvis är livslängden mellan 30-60 år och beror på stammaterial och liksom på slitage och användning. Vattenrör/ledningar är oftast gjorda av koppar och kan hålla mycket länge, medan avloppsledningar är gjorda av material som gjutjärn, plast eller ibland betong i äldre fastigheter vilket ger sämre hållbarhet.
Byggnadsåret kan också påverka livslängden eftersom olika tekniker och materialval användes vid olika tidpunkter. Efter andra världskriget och under miljonprogrammet mellan 1965-1975 byggdes många flerfamiljshus snabbt och billigt, vilket tyvärr inneburit att materialvalet på rör och stammarna från denna tid är av sämre kvalitet.
Hur vet man om/när stammarna behöver bytas?
För att säkerställa stammarnas skick krävs en statusbesiktning och rörinspektion. En rörinspektion innebär att insidan av rören och stammarna filmas, och filmen analyseras av en expert som kan avgöra när det är dags att byta ut stammarna. Det finns olika sätt att utföra inspektionen, inklusive kamerainspektion, test av vattenkvalitet och fysisk kontroll av stammar och rör. Om en fastighet har haft problem med fuktskador och läckage kan detta indikera att stammarna bör bytas ut eller renoveras.
Finns olika typer av stambyten?
Det finns olika typer av stambyten såsom:
-
traditionellt
-
partiellt
-
kassett
-
prefabricerat
Traditionellt stambyte
Ett traditionellt stambyte är den vanligaste typen av stambyte och innebär att man byter ut alla rör och ledningar samt ersätter med ett nytt rörsystem. Även om det är en tids- och resurskrävande åtgärd är fördelarna med denna metod att man ett långsiktigt resultat, bibehåller boyta och ger boende flexibilitet vad gäller tillval samt ev individuella lösningar.
Partiellt stambyte
Ett partiellt stambyte innebär att man delar upp stambytet och byter ut rör samt ledningar vid flera olika tillfällen. Denna metod används oftast då ett enskilt badrum behöver akut åtgärd och det inte går att vänta in fastighetsövergripande stambyte. Nackdelen är högre kostnad, men fördel att man kan förbereda och ej behöver riva ut och göra om badrummet vid ett kommande stambyte.
Kassettstambyte
Ett kassettstambyte genomförs på samma sätt som ett traditionellt stambyte men vid återuppbyggnaden installeras prefabricerade våtrumskassetter med nytt rörsystem. Fördelarna med denna metod är att man kortar ner tidsåtgången något då man slipper en hel del rivning. Normalt innebär det också att man får vägghängd wc-stol som standard. Nackdelarna är att man förlorar yta då man behöver placera de prefabricerade stammarna med dess inbyggnation utanpå de gamla väggarna.
Prefabstambyte
Ett prefabstambyte innebär att man installerar helt nya nya färdigbyggda badrum (moduler) utanpå befintliga väggar i det gamla badrummen. De nya stammarna placeras i utrymmet mellan det gamla och nya prefabricerade badrummet. Fördelarna är att kort projekttid, men nackdelarna är begränsade tillvalsmöjligheter och individuella lösningar. Badrummen kommer även att bli mindre då man bygger ett nytt badrum i det befintliga. Metoden lämpar sig inte för alla typer av badrum och fastigheter. T ex äldre sekelskifteshus har sällan enhetliga standardmått, vilket omöjliggör prefab.
Hur lång tid tar ett stambyte?
Att planera och genomföra upphandling av stambyte kan ta mellan ett till två år beroende på hur man som beställare/kund väljer att göra. Själva ingreppet av en ”stamsektion” tar normalt mellan 8-12 veckor. En flerfamiljsfastighet har flera ”stamsektioner” så total projekttid i en fastighet beräknas efter antal sektioner.
Kan man bo kvar i sin lägenhet under stambytet?
Det går att bo kvar under stambyte, men man behöver beakta att under pågående etapp är lägenheterna en byggarbetsplats utan vatten och avlopp. Provisorisk WC, dusch och vattentillgång görs alltid tillgänglig i t ex källare. Under hela stambytesprojektet kommer fastigheten att vara en byggarbetsplats. Särskilt under rivningsmomenten då t ex golv och väggar behöver bilas upp kommer det vara mycket oljud. I synnerhet familjer med barn, husdjur och personer som arbetar hemifrån bör ej bo kvar i en lägenhet under ett stambyte.
Hur går ett normalt stambytet till – vilka är faserna?
1. Kartläggning av fastighetens behov och förutsättningar.
2. Projektering och planering inkl upphandling av entreprenör.
3. Genomförande av stambytet i ett antal etapper.
Normalt brukar en stam renoveras per etapp.
Varje etapp innehåller: rivning, byte av stam/montering, uppbyggnad/återställan.
4. Besiktning.
PHAB:s stambytesprocess
1. Upphandlingsgodkännande:
PHAB erhåller förfrågan, vi besöker fastigheten, tar del av handlingar, gör en kalkyl och lämnar ett anbud.
Om vårt anbud accepteras (vi vinner upphandlingen) skriver vi ett avtal med uppdragsgivaren.
2. Infomöte med beställare/kund (normalt BRF:s styrelse och ev. utsedd projektledare):
Vi vill omgående sätta oss i arbetsmöte med uppdragsgivaren och ev. byggkonsult för att diskutera och komma överens om tidsplaner, etappindelningar och göra en så bra planering som möjligt utifrån kundens förutsättningar.
3. Information och möte med föreningens medlemmar/boende
Efter att tidsplaner är godkända vill vi snabbt bjuda in föreningens medlemmar och de boende till ett informationsmöte där vi presenterar PHAB och berättar hur stambytet kommer att gå till:
vad innebär stambytet för medlemmarna/de boende, hur kommer det att fungera praktiskt med inplastning, tillfälligt vatten, WC och ev. dusch, hur ser tids- och etapplanen ut, hur gör man till- och materialval etc.
Det brukar behövas väl avsatt med tid för att svara på de boendes frågor och fånga upp eventuella frågetecken efteråt.
4. Etablering
Innan projektet och rivningen kan dra igång gör PHAB en sk etablering, dvs förbereder i och kring fastigheten med ev tillfällig byggbod/utrymmen för hantverkare som ska medverka i projektet, säkerställer ytor för i- och urlastning av material, sätter upp provisorier (tillfälligt vatten, WC och dusch för de boende), sätter upp ett “platskontor” för entreprenör och projektering mm.
PHAB säkerställer ev tillstånd för byggbod och avställningsplatser hos berörd kommun. Vi installerar även byggcylindrar i låsen och kvitterar nycklar.
5. Genomförande
Stambytesarbetet sker sedan utifrån tidsplanen och är indelat olika etapper.
PHABs platschef håller i regelbundna byggmöten där medverkande från samtliga inblandade kompetenser/partners inkl. kund och beställare medverkar. Normalt är det följande yrkesgrupper som arbetar i ett stambytesprojekt: rivare, rörmokare, elektriker, plattsättare, målare och snickare.
Byggmöten hålls för att ta upp eventuella frågetecken som dyker upp under entreprenaden. Eventuella tillkommande beställningar diskuteras, man kollar över att tidplan ligger i fas, att ordningen på arbetsplatsen fungerar och eventuella hinder samt avvikelser tas upp
6. Löpande information
PHAB lägger stor vikt vid snabb och tydlig kommunikation. Platschefen mejlar varje vecka ut ett nyhetsbrev till de boende med aktuell info. Kunden (många gånger bostadsrättsstyrelsen) väljer om nyhetsbrevet även ska distribueras via andra kanaler.
7. Besiktning av resp. etapp
Efter varje slutförd etapp sker en besiktning av extern besiktningsman utsedd av beställaren. Ev. anmärkningar åtgärdas och badrum, samt ev. andra ytor som berörts, kan åter börja användas av den boende.
8. Slutbesiktning:
När samtliga etapper är slutförda sker en övergripande slutbesiktning av hela arbetet. Besiktningsmannen, utsedd av beställaren, kontrollerar att alla utförda arbeten är enligt avtal och att arbetena är utförda enligt gällande lagar och branschregler. Ett slutbesiktningsprotokoll upprättas. Ev. anmärkningar och avvikelser åtgärdas.
9. Avetablering
När alla moment är klara, slutbesiktigade och godkända “avetablerar” vi projektet. Vi återställer ytor där vi förvarat material, tar bort ev. byggbod, containrar, återställer provisorium, slutstädar, avmonterar byggcylindrar i låsen, kvitterar tillbaka nycklar och säkerställer att all dokumentation samt andra handlingar överlämnas till kunden.
